فتح Digest محرر مجانًا
تختار رولا خالاف ، محررة FT ، قصصها المفضلة في هذه النشرة الإخبارية الأسبوعية.
كان يُنظر إلى سوق العقارات في هونغ كونغ على أنه خارجي مالي في آسيا. تم تعريفها من قبل الأراضي الشحيحة ، والضمان القانونيين القويين والمطورين المحليين المنضبطة. على الرغم من أن مجموعات العقارات في الصين في البر الرئيسي كانت غارقة في عاصفة فوضوية من التخلف عن السداد والديون ، فإن ثقة المستثمر في مطوري هونغ كونغ ، وذلك بفضل الاعتقاد بأن ديناميات التسعير والميزانيات في المدينة كانت أكثر مرونة بشكل أساسي.
لكن هذا التصور يخضع للتدقيق المتجدد. انخفضت المعاملات العقارية في هونغ كونغ بنسبة 28 في المائة في الربع الأول مقارنة بالعام السابق ، في حين انخفض متوسط أسعار المنازل ما يقرب من 30 في المائة من ذروتها 2021. تستمر ضوابط برامج البر الرئيسي والمعنويات المحلية الضعيفة في خفض مبيعات الوحدات الفاخرة ، وهو من الناحية التاريخية سائق هامش رئيسي لمطوري المدينة.
تعرضت أسهم القطاع لضغوط في الأشهر الأخيرة ، خاصة بعد تنمية العالم الجديد ، واحدة من أكبر مجموعات العقارات في هونغ كونغ ، المؤجلة على مدفوعات الفوائد في العديد من ملاحظاتها الدائمة في وقت سابق من هذا الشهر. إن المخاوف من التخلف عن السداد المحتملة على السندات التي تم تقمصها بالدولار الأمريكي تزيد عن الأسواق حتى أكد حاملي الأدوات دفع الدفعة الأخيرة هذا الأسبوع.
عالم جديد بالفعل تحت الضغط المالي. اشتهرت بأصولها التاريخية مثل Victoria Dockside ، فقد أصبحت رمزًا لطموحات البيع بالتجزئة وأسلوب الحياة الراقية في المدينة. ولكن مع أكثر من 210 مليار دولار هونج كونج في الالتزامات ، فهو المطور الرئيسي الأكثر مدين في هونغ كونغ. إن صافي ديون العالم الجديد هو أكثر من 28 ضعفا EBITDA ، وهي نسبة الاقتراض إلى الربح التي تشير إلى ضائقة كبيرة. لا تزال نظرتها مغمورة بالاعتماد على قاعدة مشترين في البر الرئيسي التي تراجعت منذ ذلك الحين.
سيكون من الخطأ ، مع ذلك ، افتراض أن القطاع بأكمله يتحمل هذه المشاكل على قدم المساواة. تعد الضغوط المالية في العالم الجديد خطيرة ، لكنها إلى حد كبير نتيجة لقرارات خاصة بالشركة. نتج عن التزاماتها العالية استراتيجية لمطاردة النمو والمشاريع البارزة.
في المقابل ، يحافظ أقرانهم مثل CK Asset و Sun Hung Kai Properties على البيانات المالية الصحية. صافي الديون الأخيرة هو 3.5 أضعاف فقط EBITDA ، وذلك بفضل إيرادات الإيجار المستقرة نسبيا وهيكل رأس المال المحافظ. تتنوع Asset CK ، مع صافي الديون التي تقل عن 5 في المائة من إجمالي رأس مالها ، في البنية التحتية ، ويأتي أكثر من ثلاثة أرباع الأرباح من الدخل المتكرر.
هذه الاختلافات تنعكس الآن في السوق. بالتأكيد ، هناك أسباب لاعتبار قطاع العقارات في هونغ كونغ مع القلق. ولكن مع خضوع القطاع لاختبار الإجهاد الذي طال انتظاره ، فإن الفجوة بين المطورين المنضبطين والمفرطين التي تستحق معظم الاهتمام.
june.yoon@ft.com
