لآلاف الشقق المستقرة للإيجار في مدينة نيويورك تتعرض للتهديد برهن الرهن لأن عدد متزايد من الملاك يتوقفون عن دفع قروضهم العقارية-مما يجعل الوحدات المرغوبة أكثر ندرة ، كما قال المطلعون على المنصب.
تم حظر المباني التي تحتوي على 176 وحدة تراكمية مستقر الإيجار منذ عام 2022-وهو الرقم الذي يتضاعف كل عام في المتوسط-مع وجود 2093 وحدة أخرى مستقرة تم إخطارها من قبل البنوك في أبريل / نيسان أن الملاك يتعثرون على رهونهم العقارية ، وفقًا لتحليل بيانات Propertshark.
وقالت سارة سولتزبرغ ، المالكة المشاركة في مجموعة بوهيميا ريالتي ، التي تستأجر وحدات ما قبل الحرب في مانهاتن العليا: “إنها حمام دم”.
وقال سالتزبرغ إن المالكين يخسرون المال على الوحدات المستقرة ، لذلك يتركونها فارغة وتخطي القائمة – أو الابتعاد تمامًا ، مما أدى إلى حبس الرهن.
وقالت: “إن المالكين يخضعون للمياه – ولهذا السبب في العام الماضي ما زال يحدث مرارًا وتكرارًا”.
يحتاج العديد من المباني قبل عام 1974-في عام NYC إلى نظام تثبيت الإيجارات-على يائس من الإصلاحات ، لكن المالكين توقفوا عن الاستثمار بسبب قوانين 2019 التي تحد من ارتفاع الإيجار بعد التحسينات بنسبة 2 ٪ وحظر الملاك من رفع الإيجارات بنسبة تصل إلى 20 ٪ على الشاغرة-التغييرات التي تخفض قيم الممتلكات. كما أبطأ ارتفاع أسعار الفائدة على مدى السنوات الثلاث الماضية التجديدات إلى الزحف.
ضغطت جماعات الدعوة للمستأجرين ومشرعو الدولة الديمقراطية على هذه التغييرات ، التي تعتبر أكبر عملية إصلاح شاملة لقوانين إيجار نيويورك في جيل واحد – بحجة أنهم كانوا ضروريين لحماية المستأجرين من ارتفاع الإيجار والإخلاء.
ونجحوا.
لكن المستأجرين في مدينة نيويورك قد ينتهي بهم الأمر إلى دفع السعر.
وقال كوكو بورتوفيه ، 34 عاماً ، الذي يعتبر المبنى المستقر في قرية إيست فيلدج هو موضوع إجراءات المحكمة الجارية: “قد ينتهي الكثير منا منا-يمكن للمالك الجديد أن يأتي وطردنا جميعًا”.
إذا كان المالك افتراضيًا ، فيجب على مالك جديد الحفاظ على استقرار وحدات استقرار الإيجار والحفاظ على استئجارها.
لكن القضية هي عندما لا يريد أحد شراء الممتلكات الممنوحة لأن الوحدات المستقرة الإيجار تجعلها غير جذابة من الناحية المالية.
في هذه الحالة ، قد يواجه سكان المبنى الإخلاء.
وقال محامي الرهن ألكساندر بايكين: “هناك مواقف نظرًا لأن الطبيعة المستقرة للإيجار ، فإن أي سعر شراء يزيد عن دولار واحد سيكون مثيرًا للسخرية”.
يشير الخبراء إلى قضية حديثة في شهر مارس ، عندما رفض بنك الرهن العقاري سانتاندر حتى أخذ مفاتيح مبنى مستقر في الإيجار في هارلم ، كما يدل على ما يمكن أن يأتي. يخشى البعض من تكرار السبعينيات ، عندما ابتعد أصحاب العقارات في نيويورك عن المباني التي لم تعد مربحة للاستئجار.
يتهم شركة Portofe's Monlord – شركة الأسهم الخاصة Madison Capital Realty – من قبل المقرض ، شركة الحفاظ على المجتمع ، بعدم قيامهم بالمدفوعات العقارية على مبنىها منذ يناير 2024 ، وفقًا لسجلات المحكمة.
وقال بورتوفيه ، الذي يدفع 2200 دولار شهريًا مقابل غرفة نوم واحدة في شارع إيست 12 ، “لا بد لي من دفع الإيجار في الوقت المحدد ، ولا يدعمون جزءهم من الصفقة”.
سعر السوق لغرفة نوم واحدة في إيجار ناب بمتوسط 3800 دولار ، وفقا لشارع Streeteasy.
ما مجموعه 209 شقة مستقرة في الإيجار في 15 مبنى في القرية الشرقية هي جزء من الدعوى.
استحوذت المحفظة السكنية التي حصلت عليها ماديسون على تلك الوحدات في عام 2021 كجزء من محفظة سكنية بقيمة 153 مليون دولار – وهو جزء صغير من أصول شركة الاستثمار العقارية البالغة 22 مليار دولار تحت الإدارة.
ماديسون كابيتال متهم بـ “سوء السلوك المقصود” و “الإهمال الجسيم” لجمع الإيجار “بشكل غير صحيح” وفشله في تحويل هذه الأموال إلى مقرضها – الذي يقال له أن يدينوا بأكثر من 76 مليون دولار من مدفوعات الرهن العقاري والفوائد والرسوم المتأخرة.
لم ترد Madison Realty Capital على طلب المنشور للتعليق.
وفقًا للبيانات من مجلس إرشادات الإيجار-10 ٪ من الشقق التي تستقر الإيجار 643،140 قبل عام 1974 في مدينة نيويورك-ما يقدر بنحو 64314 وحدة-تخسر أموالًا ، وهو ما يتضاعف منذ عام 2019 ومن المتوقع أن ينمو فقط.
قبل إصلاح قوانين الإيجار ، كانت المباني المستقرة الإيجار أكثر ربحية.
وقال مارك أ. ويليس ، وهو زميل كبير في السياسة في مركز فورمان في نيويورك للسياسة الحضرية والسياسة الحضرية: “سوف ينمو مدى نقص الإيجار هذا بمرور الوقت ، مما يخاطر بالاستدامة طويلة الأجل لهذه القطاعات الرئيسية من أسهم الإسكان الميسورة في المدينة”.
وعلى وشك أن تجعل الأمور أسوأ هو بيع الضرائب ، فإن وزارة المالية في المدينة تخطط للاحتفاظ بها في 3 يونيو-الأول منذ الوباء-لبيع ديون الملاك الذين كانوا يؤخرون ضريبة الممتلكات أو مدفوعات المياه أو الصرف الصحي لمحاولة البقاء على قدميه.
كل من يشتري هذا الدين يمكن أن يرفع على الممتلكات لجمع ما هو مستحق.
تقارير إضافية من قبل هيلاين سيدمان
