يشهد سوق مكاتب وسط مدينة مانهاتن إقبالاً غير مسبوق، حيث تتنافس الشركات الكبرى على المساحات المتاحة، بل وتوقع عقود إيجار لأبراج لم يتم افتتاحها بعد لعدة سنوات. هذا الازدحام يعكس تحولاً ملحوظاً في ديناميكيات السوق العقاري، مدفوعاً بشكل أساسي بقطاع التكنولوجيا المالية والشركات التي تسعى إلى تحسين بيئات عملها.
أبرمت شركة Citadel اتفاقية لاستئجار جزء من برج 350 Park Avenue المستقبلي، بينما تستعد Deloitte للانتقال من مركز روكفلر إلى 70 Hudson Yards، وهو مشروع قيد التطوير. كما أن شركة C.V. Starr اتجهت نحو 343 Madison Avenue، وقامت شركة Simpson Thacher بتأمين الجزء السفلي من برج 570 Park Avenue، والذي يجري إعادة تصميمه ليصبح أكبر حجماً، بحسب مصادر، بهدف استيعاب نمو الشركة وجذب مستأجرين آخرين على استعداد لدفع مبالغ أعلى.
الطلب المتزايد على المساحات المكتبية في مانهاتن
وصف جوناثان مازور، المسؤول عن الأبحاث في Newmark، الوضع بأنه “لعبة كراسي موسيقية” حيث تتنافس الشركات الكبيرة على المواقع الجديدة للبناء. هذا التنافس الشديد يعكس ندرة المساحات المكتبية المتميزة في المواقع الرئيسية، مما يدفع الشركات إلى التخطيط للمستقبل وتأمين مواقعها مبكراً.
بالتوازي مع ذلك، لا يزال تطوير بعض العقارات البارزة معلقاً، مثل فندق روزفلت ومبنى كرايسلر، مما يزيد من حالة عدم اليقين في السوق. تأخر اختيار مطور لفندق روزفلت ومشغل لمبنى كرايسلر يضيف طبقة أخرى من التعقيد إلى المشهد العقاري في المدينة.
SL Green، أكبر مالك للمباني في المدينة، تجري محادثات مع مستأجر “رائع” لمبنى 1515 Broadway، على الرغم من وجود عقد إيجار مع Skydance يستمر لأكثر من ثلاث سنوات. وإذا لم تنجح هذه المحادثات، فسيتم إعادة تطوير البرج ليصبح فندقاً مع منصة ترفيهية أكبر قد تستضيف فعاليات مشابهة لـ Disneyland الافتراضية.
المستأجرون يتنافسون على المواقع المتميزة
هناك عدد من الشركات التي تبحث بنشاط عن مساحات مكتبية كبيرة، بما في ذلك Blue Owl Capital (التي تسعى إلى 600 ألف قدم مربع)، وCapital One (التي تسعى إلى 850 ألف قدم مربع)، وProskauer Rose (التي تسعى إلى 400 ألف قدم مربع)، وTwo Sigma Investments (التي تسعى إلى 350 ألف قدم مربع). هذا الطلب القوي من الشركات الكبيرة يؤكد على جاذبية مانهاتن كمركز أعمال عالمي.
حتى مبنى Penn 15، وهو موقع فندق Pennsylvania المهجور منذ فترة طويلة، يشهد اهتماماً جاداً. أفاد ستيف روث، الرئيس التنفيذي لشركة Vornado، في مكالمة مؤتمرية في نوفمبر أنهم يتلقون الآن طلبات اقتراحات لمساحات كبيرة في الموقع، مؤكداً أن هذا الاهتمام “ليس مجرد فحص للإطارات، بل هو عمل جاد”.
في المقابل، تلتزم بعض الشركات بالبقاء في مواقعها الحالية، بينما تقوم شركات أخرى بتجديد عقود الإيجار الخاصة بها، إدراكاً منها لعدم وجود العديد من الخيارات المتاحة حتى يتم الانتهاء من عمليات التطوير الجديدة. أشارت ماري آن تيج، من CBRE، إلى أن هذا الوضع يدفع الشركات إلى تأمين مواقعها الحالية.
وأوضح بروس موسلر، من Cushman & Wakefield، أن 44 شركة تحتل أكثر من 100 ألف قدم مربع قامت بتجديد عقود الإيجار الخاصة بها، مقارنة بـ 36 شركة فقط في عام 2023. هذا الارتفاع في عمليات التجديد يعكس الرغبة في الاستقرار في ظل ظروف السوق الحالية.
ومع ذلك، فإن المنافسة على المساحات المتميزة أصبحت شرسة للغاية، حتى أن بعض المستأجرين قد تم تجاوزهم ثلاث مرات في سعيهم للحصول على 50 ألف قدم مربع. يصف آدم هينيك، من Current Real Estate Advisors، الوضع بأنه “الغرب المتوحش” حيث يجب على الشركات “حفر كعوبها” لإبرام الصفقات.
يلعب ازدهار الذكاء الاصطناعي دوراً كبيراً في هذا الضغط على المساحات المكتبية. فقد استحوذت شركات الذكاء الاصطناعي على مساحات واسعة في السنوات الثلاث الماضية، حيث مثلت 59٪ من جميع عمليات التأجير في منطقة Midtown South. وتتوقع Savills حالياً وجود متطلبات نشطة للذكاء الاصطناعي تبلغ 2 مليون قدم مربع بحلول عام 2025.
على الرغم من المخاوف بشأن احتمال تباطؤ ازدهار الذكاء الاصطناعي، إلا أن الوسطاء العقاريين يؤكدون أن هذه الشركات الناشئة مدعومة بشكل جيد ولديها توقعات عالية بشأن الحضور المباشر في المكاتب. وأشار زيف هولتزمان، من Savills، إلى أنهم “مدفوعون بالمباني من الفئة A ذات المواصفات العالية والمرافق المتميزة بدلاً من العقارات المتواضعة في الشوارع الجانبية”.
بالإضافة إلى ذلك، تساعد الأدوات الجديدة التي تعمل بالذكاء الاصطناعي الوسطاء في ملء المساحات في المناطق المحيطة. يستخدم Grant Greenspan، من Kaufman، “تقنيات وسائل التواصل الاجتماعي التي لم تكن موجودة من قبل” لجذب جمهور أصغر سناً.
لاحظ بيل إلدر، من RXR، أن السوق قد تحول خلال العام الماضي من “هناك الكثير من المساحات” إلى “لا توجد مساحة”. وأضاف أن “السعي المستمر لترقية المقرات الشركاتية مستمر لأن ما يميزك عن المنافسة هو مكتبك وبيئتك، وهذا أمر ذو معنى حقاً”.
مساحات جديدة تظهر في السوق
تظهر مساحات لم تكن متاحة منذ 20 عاماً، بالإضافة إلى عروض “همس” حصرية، وسط الطلب المتزايد على المكاتب. يقدم مبنى Rolex الجديد في 555 Fifth Avenue بهدوء أكثر من دزينة من الطوابق العليا في البرج المكون من 28 طابقاً. يتم تسويق هذه المساحة الحصرية، والتي تتميز بقائمة انتظار طويلة، من خلال التواصل الشفهي فقط.
وأوضح إريك ريمر، من Byrnam Wood، أن المالك “يريد أن يكون الأمر مثل النادي ويجب أن يوافق على كل مستأجر”. من المقرر أن تنتقل شركة Angeles Wealth Management إلى المبنى في الخريف.
تحت الإدارة الجديدة لـ RXR، يتم تقديم الجزء العلوي من مبنى 1211 Sixth Avenue المكون من 45 طابقاً، والذي يقع فيه مقر The Post، لأول مرة منذ 20 عاماً. لجذب المستأجرين، تقوم RXR بتحديث وتوسيع الردهة والمصاعد، وإضافة مجموعة من المزايا، بما في ذلك صالة مخصصة للمستأجرين فقط في الطابق الثاني والعشرين. يبلغ الإيجار المطلوب حوالي 130 دولاراً للقدم، وفقاً لبيل إلدر من RXR.
في Chelsea، سيسمح مبنى IAC الشبيه بجبل الجليد، الذي صممه باري ديلر، لشركة خارجية باستئجار مساحة لأول مرة على الإطلاق. يقوم Steve Rotter، من Newmark، بتسويق 83 ألف قدم مربع من المساحات التي لم تكن متاحة من قبل وتطل على نهر Hudson.
في Downtown، يمكن الحصول على أفضل إطلالات على الميناء بزاوية 360 درجة في One World Trade Center. استأجر مكتباً مزدوجاً في الطابقين 89 و 90 في الوقت المناسب للاستمتاع باحتفالات الرابع من يوليو مع موكبين للسفن والألعاب النارية.
من المتوقع أن يستمر الطلب على المساحات المكتبية المتميزة في مانهاتن في النمو في الأشهر المقبلة، مما قد يؤدي إلى ارتفاع أسعار الإيجارات وتزايد المنافسة بين المستأجرين. سيكون من المهم مراقبة تطورات مشاريع التطوير الجديدة، بالإضافة إلى أداء قطاع الذكاء الاصطناعي، لتقييم الاتجاهات المستقبلية في السوق.
