انتهت المواجهة بين حاكم ولاية نيوجيرسي أخيراً في 4 نوفمبر/تشرين الثاني، حيث انتخب السكان النائب ميكي شيريل (ديمقراطي) لمنصبه على حساب عضو البرلمان السابق جاك سياتاريلي (جمهوري).
لقد كان سباقًا تمت مراقبته عن كثب على مستوى البلاد، وبينما كان انتخاب أي من المرشحين يعني التغيير في ولاية جاردن ستيت، قدمت الحاكمة المنتخبة شيريل الكثير من وعود الإسكان في حملتها الانتخابية والتي يأمل ناخبوها أن تفي بها الآن بعد أن حصلت على المنصب.
مرة أخرى في شهر فبراير، حصلت الولاية على درجة C- على بطاقة تقرير الإسكان الخاصة بكل دولة على حدة من Realtor.com®، مما يشير إلى مزيج صعب من التكاليف المرتفعة والبناء المحدود في المنطقة.
ومع ذلك، لا يزال الطلب على المنازل مرتفعًا في جميع أنحاء الولاية. مدن مثل واين ومارلتون هبطت على Realtor.com أهم الرموز البريدية في أمريكا لعام 2025.
وشهدت قوائم البيانات في تلك المناطق مشاهدات أكثر بمقدار 3.6 مرة وتم بيعها بمعدل 30 إلى 42 يومًا أسرع من المتوسط الوطني.
ومع ذلك، يميل المشترون إلى أن يكونوا أكبر سناً وأكثر ثراءً، ويتمتعون بملفات ائتمانية أقوى ومدفوعات مقدمة أكبر من المشترين الأمريكيين العاديين.
فما هي بالضبط خطة الحاكمة المنتخبة الجديدة لتحسين سوق الإسكان في نيوجيرسي، وما هي التحديات التي تنتظرها للقيام بذلك؟
حالة سوق الإسكان في نيوجيرسي اليوم
ووفقا للائتلاف الوطني للإسكان منخفض الدخل، تواجه نيوجيرسي نقصا بأكثر من 200 ألف وحدة سكنية للسكان ذوي الدخل المنخفض.
وبالإضافة إلى ذلك، فإن أكثر من ثلث الأسر في نيوجيرسي مثقلة بالتكاليف، حيث تنفق أكثر من 30% من دخلها على الإسكان، وفقاً لأحدث تقرير عن حالة الأمة للإسكان الصادر عن جامعة هارفارد.
وفي الوقت نفسه، تعد أجزاء من الولاية أسواقًا ساخنة للغاية. في الواقع، شهدت بعض مقاطعات نيوجيرسي داخل منطقة مترو مدينة نيويورك أكبر قفزة في تصنيفات “جاذبية” الإسكان بين المدن الكبرى في الولايات المتحدة، حيث صعدت 44 مركزًا لتصبح السوق رقم 158 الأكثر سخونة في سبتمبر. والزخم آخذ في الازدياد.
تشرح هانا جونز، كبيرة محللي الأبحاث الاقتصادية في موقع Realtor.com، أن “سوق الإسكان في نيوجيرسي كان شديد السخونة على مدى السنوات الخمس الماضية”. “في بداية الوباء، ارتفع طلب المشترين في الولاية حيث وضع متسوقو المنازل من المراكز الاقتصادية المحيطة، مثل نيويورك وفيلادلفيا، أنظارهم على مدن نيوجيرسي ذات المواقع الجيدة التي تقدم المزيد من المال مقابل أموالك. ونتيجة لذلك، انخفضت مستويات المخزون، مما دفع المنافسة وأسعار المنازل إلى الارتفاع. وكانت أسعار المنازل أعلى بنسبة 44.7٪ في أكتوبر 2025 مقارنة بأكتوبر 2019. وكان متوسط سعر الإدراج في أكتوبر 550 ألف دولار، أي أقل الذروة التاريخية في نيوجيرسي البالغة 590 ألف دولار في يوليو 2024، ولكنها أعلى بكثير من المتوسط البالغ 380 ألف دولار في أكتوبر 2019.
وقال ميكا راسموسن، مدير معهد ريبوفيتش لسياسة نيوجيرسي بجامعة رايدر، لصحيفة نيوجيرسي مونيتور قبل الانتخابات: “إن الاختلاف الرئيسي في أجندات الإسكان الخاصة بالمرشحين يتلخص في معارضة جاك سياتاريلي لقانون الإسكان الميسر في الولاية، في حين أن ميكي شيريل يريد إنجاحه”. “يريد كلا المرشحين تركيز الوحدات السكنية الجديدة حول النقل الجماعي، لكن تشياتاريلي يذهب إلى أبعد من ذلك بهدفه المتمثل في توفير الإسكان بأسعار معقولة في مدننا.”
الإسكان بأسعار معقولة في نيوجيرسي وأين يقف
في مارس 2024، وقع الحاكم فيل مورفي على تشريع رئيسي لتعزيز تطبيق مبدأ ماونت لوريل، وهو القاعدة الدستورية لولاية نيوجيرسي التي تنص على أنه يجب على كل مدينة توفير نصيبها العادل من الإسكان بأسعار معقولة.
يعود تاريخ نظام الإسكان الميسر في نيوجيرسي إلى ما يقرب من 50 عامًا، عندما نظمت فروع NAACP المحلية وسكان جنوب جيرسي لأول مرة واتخذوا الإجراءات القانونية لتأسيسه.
ومع ذلك، في العقود التي تلت ذلك، قاومت المدن الامتثال ووجدت حلولاً لتأخير التزاماتها السكنية.
ولهذا السبب يعتبر قانون 2024 هذا أحد أقوى القوانين في البلاد، لأنه يتطلب من جميع المدن تحديث خططها الرئيسية وقواعد تقسيم المناطق للسماح بإسكان أكثر بأسعار معقولة للعائلات ذات الدخل المنخفض والمتوسط.
كما أنه يبسط عملية التنمية، مما يسهل على المدن الوفاء بالتزاماتها وتوسيع خيارات الإسكان بأسعار معقولة على مستوى الولاية.
بالإضافة إلى ذلك، فإن المدن التي تتخلف عن المواعيد النهائية أو تمنع الإسكان الميسور التكلفة تخاطر بفقدان الحماية القانونية من دعاوى تقسيم المناطق الاستبعادية.
نهج ميكي شيريل: زيادة البناء الجديد
خلال حملتها الانتخابية، جعلت النائبة شيريل الإسكان الميسر أحد برامجها الرئيسية.
وتعهدت بأنها ستعلن في اليوم الأول من إدارتها حالة الطوارئ بشأن تكاليف المرافق وتجميد أسعار المرافق لأصحاب المنازل والمستأجرين.
وبعد ذلك، يعتزم تركيزها على مواصلة العمل الذي وضعه سلفها ميرفي وإنفاذ قانون 2024. لكنها تعهدت أيضًا بأخذ الأمور خطوة إلى الأمام.
في أكتوبر، كانت مستويات المخزون في نيوجيرسي أقل بنسبة 56.4٪ عن مستويات ما قبل الوباء (أكتوبر 2019).
وهذه هي ثالث أكبر فجوة في البلاد، بعد ولايتي كونيتيكت وإلينوي.
في أكتوبر 2019، كان هناك ما يقرب من 40400 منزل للبيع في نيوجيرسي.
وفي أكتوبر 2025، كان هناك 17600 منزل فقط للبيع.
وفي حين أن الكثير من ذلك يرجع إلى تمسك جيل طفرة المواليد بمنازلهم بدلاً من تقليص حجمها، إلا أن هناك عاملاً رئيسياً آخر يتمثل في الافتقار إلى البناء الجديد.
وجد موقع Realtor.com أن أقساط البناء الجديدة في نيوجيرسي – الفجوة السعرية بين المنازل الجديدة والقائمة – تبلغ 74.1%، وهي واحدة من أعلى المعدلات في البلاد.
ويشير ذلك إلى أن معظم المباني الجديدة هي عقارات راقية، وبعيدة عن متناول المشترين من ذوي الدخل المتوسط.
يقول جونز: “لقد تباطأ سوق الإسكان في نيوجيرسي قليلاً في الأشهر الأخيرة”. “لقد ارتفعت مستويات المخزون على أساس سنوي خلال الأشهر التسعة عشر الماضية، وانخفضت أسعار المنازل سنويًا خلال الأشهر الخمسة الماضية. وعلى الرغم من هذا التقدم المتواضع، لا يزال العرض مقيدًا في الولاية، مما يعني أنه من المرجح أن يستمر المشترون في مواجهة الأسعار المرتفعة وظروف السوق التنافسية”.
تقول شيريل إنها تنوي تغيير ذلك.
وقالت في بيان على موقع حملتها على الإنترنت: “بصفتي حاكمة، أنا ملتزمة بتحسين القدرة على تحمل تكاليف السكن من خلال زيادة بناء المنازل الجديدة التي تلبي احتياجات جميع السكان”. “سيؤدي المزيد من المساكن إلى توسيع فرص ملكية المنازل والمساعدة في خفض تكاليف الإيجار مع زيادة العرض.”
في سبتمبر، انضمت شيريل إلى Ciattarelli في منتدى المرشحين الذي استضافه سماسرة نيوجيرسي وجمعية بناة نيوجيرسي، حيث خاطب أكثر من 300 متخصص في مجال العقارات والبنائين.
وأضافت شيريل خلال الحدث أن نهجها يركز على فتح المزيد من المسارات للمشترين لأول مرة.
وقالت: “ارتفعت تكاليف السكن بنسبة تزيد عن 50% في السنوات الخمس الماضية فقط، مما يجعل ملكية المنازل غير متاحة للعديد من العائلات”. “سوف يتغير ذلك عندما أصبح حاكماً. سأقوم بتوسيع نطاق المساعدة لمشتري المنازل لأول مرة لزيادة إمكانية الحصول على ملكية المنازل وثروة الأجيال، وإنهاء التحويلات من الصندوق الاستئماني للإسكان الميسر، بحيث تذهب هذه الأموال فعلياً نحو توسيع خيارات الإسكان التي يمكن للعائلات تحمل تكاليفها.”
