الأسهم الخاصة تزيد الرهانات على قطاع الإيجار في المملكة المتحدة

ابق على اطلاع بالتحديثات المجانية

وتراهن شركات الأسهم الخاصة وصناديق التقاعد على المنازل المستأجرة في المملكة المتحدة، حيث أنفقت مبالغ قياسية في العامين الماضيين وسط ارتفاع الطلب وأزمة القدرة على تحمل تكاليف الإسكان.

بلغت صفقات شراء أو بناء منازل مستأجرة لعائلة واحدة 1.5 مليار جنيه إسترليني بحلول نهاية سبتمبر، أي أكثر من ثلاثة أضعاف المبالغ الموزعة في عام 2021 أو 2022 بأكمله، وفقًا لبيانات من وكالة سافيلز العقارية. وجاء ذلك بعد رقم قياسي بلغ 1.9 مليار جنيه استرليني في الصفقات العام الماضي.

ويفضل المستثمرون بشكل متزايد منازل الأسرة الواحدة على المجمعات السكنية الكبيرة، والمعروفة باسم التطويرات متعددة الأسر، حيث يأملون في جذب مستأجرين أكثر استقرارًا وطويلة الأجل ولأن بناء المنازل أسهل ضمن نظام التخطيط التقييدي في المملكة المتحدة.

وقال جيمس ستيفنز، رئيس الاستثمار العقاري العالمي في شركة أفيفا، التي استثمرت حوالي 600 مليون جنيه إسترليني في القطاع منذ عام 2020: “نعتقد أن الأسرة الواحدة ستكون أكبر فئة أصول سائدة داخل (السكنية)”.

وقالت سافيلز إن حصة الاستثمار الإيجاري الجديد في المملكة المتحدة التي تذهب إلى منازل الأسرة الواحدة بدلاً من المجمعات متعددة الأسر وصلت إلى 54 في المائة في العام حتى سبتمبر، ارتفاعًا من 32 في المائة في العام السابق و5 في المائة فقط في عام 2019. .

واستحوذ المستثمرون على ما يقرب من خمسة آلاف منزل في الأرباع الثلاثة الأولى من العام، بزيادة 20 في المائة عن الفترة نفسها من العام الماضي، وفقاً لشركة سافيلز.

وانضم إلى مؤسسات المملكة المتحدة بما في ذلك Aviva وL&G وLloyds عدد متزايد من الشركات الدولية. واشترت بلاكستون، أكبر مستثمر عقاري في العالم، نحو 4500 منزل مستأجر من فيستري منذ أواخر عام 2023، في صفقتين بقيمة 1.4 مليار جنيه إسترليني.

واستحوذت شركة بلاكستون، التي استثمرت منذ فترة طويلة في الإسكان في الولايات المتحدة، على عشرات الآلاف من المنازل في أوروبا، وفي المملكة المتحدة ركزت على تمويل المباني الجديدة. تمتلك الشركات السكنية التابعة للمجموعة في المملكة المتحدة محفظة تضم 17 ألف منزل بأسعار معقولة – وتقوم الآن بتوسيع الإيجارات في السوق المفتوحة أيضًا.

أطلق مجلس استثمار خطة المعاشات التقاعدية الكندي (CPPIB) مشروعًا مشتركًا مع مدير العقارات كينيدي ويلسون في أكتوبر بقيمة مليار جنيه إسترليني للاستثمار في منازل الأسرة الواحدة، باستثمار أولي قدره 500 مليون جنيه إسترليني.

تم إطلاق مشروع مشترك منفصل بقيمة 750 مليون جنيه استرليني في تشرين الثاني (نوفمبر) بين شركة إدارة رأس المال الخاص Greykite ومجموعة Gatehouse العقارية، التي لديها بالفعل استراتيجية مع مجموعة Carlyle. قامت مجموعة سيجما كابيتال، وهي من أوائل اللاعبين في هذا القطاع، بتوسيع محفظتها لتشمل أكثر من 8500 منزل.

ويرى المنتقدون أن تدفق رأس المال الخاص إلى العقارات المستأجرة في مختلف البلدان بمثابة إدانة لأزمة الإسكان التي منعت العديد من الأسر من ملكية المساكن، وتركتهم للإيجار لفترة أطول تحت رحمة الزيادات الكبيرة في الإيجارات.

لا يزال الاستثمار المؤسسي في المنازل المستأجرة في المملكة المتحدة عند مستوى منخفض مقارنة بالدول الأخرى، حيث يمتلك كبار المستثمرين 3 في المائة فقط من المنازل المستأجرة – مقارنة بـ 37 في المائة في ألمانيا و41 في المائة في الولايات المتحدة.

ويقول المستثمرون إن المنازل المستأجرة المملوكة لمؤسسات توفر قدرا أكبر من الاستقرار ومعايير أعلى من تلك التي يديرها الملاك الصغار من القطاع الخاص – وأن خططهم ستزيد من العدد الإجمالي للمنازل التي يتم بناؤها في وقت انخفضت فيه مبيعات شركات بناء المنازل.

وقال جيمس سيبالا، رئيس قسم العقارات الأوروبية في بلاكستون: “يمكن للاستثمار المؤسسي أن يلعب دورا مهما في إضافة العرض الجديد مع توليد عوائد مستقرة مرتبطة بالتضخم للمستثمرين النهائيين”.

في العام الماضي، كان يمكن للمستثمرين أن يتوقعوا تخفيضات بنسبة 15 إلى 20 في المائة على المنازل غير المباعة من كبار المطورين، الذين واجهوا تراجعا في الطلب بعد أن أدت ميزانية ليز تروس “المصغرة” في عام 2022 إلى زيادة معدلات الرهن العقاري.

“جزء كبير من (الصفقات في عام 2023) ربما كان شركات بناء المنازل تكافح من أجل بيع منتجاتها المعروضة للبيع. وقال بيرس دي وينتون، رئيس الاستثمار السكني الوطني في سافيلز: “إن جزء كبير مما حدث هذا العام هو أن شركات بناء المنازل تفكر بشكل أكثر استراتيجية”.

وقد تقلصت هذه التخفيضات مع قيام المطورين بتخفيض إنتاجهم، مما يشكل تحديا للمستثمرين. ويقوم البعض أيضًا بشراء الأراضي والتعاقد مع شركات بناء المنازل لتسليم عقارات جديدة.

ويأمل بعض مديري الأسهم الخاصة تكوين محافظ استثمارية كبيرة يمكنهم بيعها لصناديق التقاعد، التي تحب الدخل الثابت الناتج عن استئجار المنازل. أبرمت شركة بلاكستون واحدة من أولى هذه الصفقات، حيث باعت 3000 منزل ملكية مشتركة بقيمة 405 ملايين جنيه إسترليني إلى أكبر صندوق معاشات تقاعد خاص في المملكة المتحدة، وهو برنامج التقاعد الجامعي.