نحن لا نعرف حقًا عدد المنازل التي نبنيها

لا بد أن سكان شرق ليندسي قد تعرضوا لصدمة كبيرة في العام الماضي. وفقًا لتحديث التعداد السكاني، لم يكن هناك، كما أشارت الأرقام السابقة، حوالي 390 منزلًا يتم بناؤها كل عام في منطقة لينكولنشاير الريفية إلى حد كبير، والتي تحيط بمنتجع سكيغنيس الساحلي؛ كان هناك 2330.

ومع ذلك، حتى من أعلى The Odyssey – أطول أفعوانية في متنزه محلي – كنت ستواجه صعوبة في رؤية أي علامة على هذه المجموعات من المنازل الجديدة: لا يوجد الكثير من الرافعات التي تملأ الأفق أو الطرق المسدودة بالشاحنات. ولا طفرة في السكان المحليين أيضا. فأين هم؟

يكشف الفحص الدقيق لبيانات التعداد السكاني عن دليل ما: فقد التقطت عملية إعادة الفرز عددًا كبيرًا من الكرفانات الثابتة لقضاء العطلات المتوقفة بالقرب من ساحل بحر الشمال، والتي أضافتها بعد ذلك إلى مخزون المساكن.

ليس من الواضح ما إذا كانت قوافل العطلات هذه مسؤولة عن كل هذه الزيادة أو إذا كان هناك نقص في البيانات السابقة، أو نوع من مشكلة التصنيف، ولكنها تشير إلى حقيقة غير مريحة وغالبًا ما يتم التغاضي عنها: نحن لا نعرف حقًا عدد المنازل الجديدة. نبني كل عام في إنجلترا. والرقم يعتمد على من تسأل.

بالنسبة لحكومة لديها هدف واضح لبناء المساكن – 1.5 مليون منزل جديد بحلول عام 2029 – فهذه مشكلة. وهو يمثل قطاعاً آخر يضاف إلى الهجرة والتوظيف، حيث جودة الإحصاءات الرسمية رديئة للغاية.

إذا ذهبت إلى الموقع الإلكتروني لمكتب الإحصاءات الوطنية وقمت بتنزيل بيانات بناء المنازل الخاصة بإنجلترا، فستتبع سلسلة طويلة من السياسيين والصحفيين وحتى الأكاديميين الذين يستخدمون بيانات غير مناسبة للغرض. حتى إذا بحثت عن المصدر الأصلي – وزارة الإسكان والمجتمعات والحكم المحلي – فسوف ينتهي بك الأمر في مأزق إذا نقرت على الرابط الخاطئ: بيانات بناء المنازل الأكثر استخدامًا في هذا البلد في الواقع تقلل من عدد عمليات البناء الجديدة المكتملة ، وبكمية كبيرة.

تعتمد بيانات مكتب الإحصاءات الوطني إلى حد كبير على أرقام مراقبة البناء، وهو سوق يهيمن عليه تاريخيا المجلس الوطني لبناء المنازل (NHBC) – وهي منظمة أنشئت لتقديم ضمانات على المنازل الجديدة بسبب المخاوف بشأن سوء جودة البناء في الثلاثينيات. مع ذلك، في العقدين الماضيين، تدهورت حصة NHBC في السوق – من نحو 85 في المائة إلى نحو 60 في المائة. على الرغم من أن بيانات التحكم في البناء قد تحسنت قليلاً منذ عام 2017، من خلال جعلها أقل اعتمادًا على بيانات NHBC، إلا أنه لا يزال هناك نقص كبير في العدد.

هناك إحصاء أكثر قوة للمنازل الجديدة، والذي يتم نشره كجزء من تقارير صافي المساكن الإضافية الحكومية (NAD). يتيح لنا ذلك فهم حجم وموقع العدد الناقص في بيانات التحكم في المبنى. على سبيل المثال، يظهر أن هناك نحو 158 ألف عملية إكمال في جميع أنحاء إنجلترا في السنة المالية 2023-2024، في حين أن بيانات إكمال NAD الأكثر دقة تظهر أن هناك 199 ألف عملية – بفارق 25 في المائة، أو 40 ألف عملية، أي ما يقرب من حجم مدينة باث.

يكون العدد الأدنى هو الأكبر في المناطق التي بها تنوع أكبر في شركات بناء المنازل. في حين أن الاتجاه طويل المدى هو اتجاه متزايد لهيمنة شركات بناء المنازل الكبيرة المدرجة، إلا أن السوق أصبح في الواقع أكثر تنوعًا خلال العقد الماضي. وفي العديد من الأماكن، كانت هناك زيادة في النشاط في كل شيء، بدءاً من شركات بناء المنازل الصغيرة وجمعيات الإسكان، إلى المستثمرين الذين يبنون للإيجار ومطوري العقارات الفاخرة – على الأقل حتى بدأت أسعار الفائدة في الارتفاع. ويبدو أنهم كانوا يبحثون في مكان آخر عن ضمانات البناء الخاصة بهم.

وهذا يعني، بالنسبة للندن، أن بيانات التحكم في البناء معيبة بشدة. بالنسبة لعامي 2023 و2024، تظهر بيانات NHBC أنه تم الانتهاء من حوالي 16000 مبنى جديد، في حين تظهر أرقام NAD أن هناك أكثر من 28000 – تشير بيانات هيئة لندن الكبرى الأكثر شمولاً إلى أن هناك ما يقرب من 32000 عملية استكمال. لذا يبدو أن بيانات التحكم في البناء تفتقد ما يقرب من نصف سوق بناء المنازل في لندن!

في الأسواق التي لا تزال فيها شركات بناء المنازل التقليدية ذات الحجم الكبير تهيمن – على سبيل المثال، مشاريع تطوير الضواحي على أطراف المدن، لا تزال بيانات التحكم في البناء مفيدة جدًا. ورغم أنه حتى في أماكن مثل ميلتون كينز، حيث كان هناك ارتباط جيد تقليدياً بين التحكم في البناء وبيانات NAD، هناك دلائل في السنوات الأخيرة تشير إلى أنها ربما تكون فاشلة، مع انتقال المطورين المستأجرين وغيرهم.

إنجلترا ليست الدولة الوحيدة التي تكافح من أجل حساب عدد المنازل التي تبنيها: فقد بالغت أيرلندا في تقدير تسليم المساكن في الماضي لأنها تعتمد على توصيلات الكهرباء لحساب العقارات الجديدة. وقد ساهمت حظائر الأبقار والبيوت الخارجية والمنازل الشاغرة التي عادت للاستخدام في ارتفاع أرقام تسليم المساكن. وعندما تم تنقيح المنهجية في عام 2018، خفضت العدد بنحو 58 في المائة.

إن قياس عدد المنازل التي نقوم ببنائها ليس مهماً فقط بسبب أهداف الإسكان الحكومية (والتي تعتمد في الواقع على الإضافات الصافية، وهو مقياس يتضمن تغييرات الاستخدام والتحويلات). إن فهم من يقوم ببناء منازل جديدة وأين هو أمر ضروري لضمان ملاءمة السياسات للغرض – وليس فقط لتحقيق الأهداف.

ويمكن أن يؤثر أيضًا على استثماراتك الخاصة. تستثمر أعداد متزايدة من صناديق التقاعد في المملكة المتحدة في العقارات السكنية، لا سيما من خلال سوق البناء للإيجار. قد يؤدي الافتقار إلى معلومات عامة دقيقة حول من يقوم ببناء ماذا وأين إلى عدم أداء استثماراتهم كما هو متوقع. في الوقت نفسه، لا تزال منظمات أخرى، بما في ذلك شركة بناء منازل كبيرة مدرجة، تشير بشكل متكرر إلى بيانات مراقبة البناء الناقص في لندن لتسليط الضوء على الحجم الكبير لنقص المعروض من المساكن في العاصمة. لا يزال حجم نقص العرض مقارنة بالأهداف كبيرًا ولكنه ليس كبيرًا كما يوحي بانتظام.

وعلى الرغم من أن بيانات NAD تمثل تحسنًا واضحًا في أرقام BC، إلا أن هذا ليس مثاليًا. ويتم نشره سنويًا فقط مع تأخير لمدة ثمانية أشهر. كما تظهر بيانات GLA الخاصة بلندن، فإن عدم وجود مراجعات تاريخية قبل 2019-2020 يعني أن البيانات ربما تقلل من عدد عمليات الإكمال لأن بعضها يستغرق وقتًا أطول ليتم تسجيله. نحن أيضًا لا نعرف حقًا إلى أي مدى يعود العدد الناقص. أعرب الراحل الدكتور آلان هولمانز، الخبير في إحصاءات الإسكان، عن شكوكه في أن تكون المساكن المكتملة في التسعينيات – وربما حتى قبل ذلك – قد تم تسجيلها بالكامل.

للتعامل مع حالات الإكمال المفقودة، تتم مراجعة بيانات NAD كل 10 سنوات عند إصدار آخر تعداد. ومع ذلك، لا نعرف ما إذا كانت المنازل المفقودة مبنية حديثًا أم من مصدر آخر، ولا نعرف ما هي مدة حيازة هذه المنازل أو من قام ببنائها – ومن هنا جاءت الكارثة في شرق ليندسي، حيث أضاف عدد المنازل إلى إجمالي الناتج المحلي الإجمالي. ويمثل العدد ثلث التعديل الوطني البالغ 5890 منزلاً سنويًا للفترة بين تعداد 2011 و2021.

إذا لم يكن هناك أي شيء آخر، فهو يوضح أنه إذا كانت الحكومة تريد حقًا تحقيق هدف بناء المنازل في هذا البرلمان، فربما ينبغي عليها التركيز على بناء قوافل ثابتة لقضاء العطلات خارج سكيغنيس.

نيل هدسون هو محلل سوق الإسكان ومؤسس شركة BuildPlace الاستشارية