إنهم لا يصنعون الأرض – لكن الممتلكات لا تزال تواجه بعض الأوقات المؤلمة

إن قدرة العقار على توليد مكاسب أسعار الدخل والسهم منذ فترة طويلة منحتها مكانًا خاصًا في قلوب مستثمري التجزئة. كما لاحظ مارك توين الشهيرة: “شراء الأرض ، فإنها لم تعد تجعلها أكثر من ذلك”. كانت قطاعات السكن والمستودعات – الأسرة والسقيفة – شائعة بشكل خاص في السنوات الأخيرة.

هذا الحماس سهل الفهم. إن ظهور التسوق عبر الإنترنت والحاجة المتزايدة لمراكز البيانات العملاقة-التي تغذيها كورونافروس كورونويس-تعني قياسيًا في كسر الطلب على مساحة المستودعات ومعدلات الشواغر المنخفضة للغاية. هذه العوامل بدورها تدفع تقييم الأسهم. Tritax Big Box ، أحد أكبر صناديق الاستثمار العقاري الصناعي في المملكة المتحدة (REITS) ، يحسب Amazon ومعظم محلات السوبر ماركت وتجار التجزئة في المملكة المتحدة بين عملائها.

لكن فئة الأصول تحملت أوقاتًا مؤلمة أيضًا. كان خروج بريطانيا من الاتحاد الأوروبي ضربة ، وضربت المستودعات والمكاتب وتجارة التجزئة بأسعار فائدة عالية ومخاوف من الركود. شعر آخران أيضًا بتأثير النمو في العمل في المنزل والهجين. تم رفع الضباب مؤخرًا فقط من التوقعات الخاصة بالقطاعات مثل المكاتب.

لقد كان التوحيد وسيلة واحدة لصالح صناديق الاستثمار العقاري لاستعادة استقرارها المالي. تم دمج Tritax Big Box مع العقار التجاري في المملكة المتحدة العام الماضي بينما اندمج NewRiver مع Capital & Regional ، منافستها في Argena Center Centre Center Arena المضطربة. كلاهما خلق كيانات أكبر وأقوى. LondonMetric شراء الخدمات اللوجستية الحضرية. وفي الوقت نفسه ، رسمت القيمة الكامنة في القطاع في الأسهم الخاصة. KKR ، عملاق الولايات المتحدة الأمريكية ، تقاتل خصائص الصحة الأولية لجائزة أخصائي جراحات جراحية GP Assura. قبلت Warehouse REIT ، التي تعرضت للضرب من خلال خلفية الاقتصاد الكلي السيئ وأسعار الفائدة المرتفعة ، هذا الأسبوع عرضًا بقيمة 470 مليون جنيه إسترليني من Blackstone. لا يمكن استبعاد المزيد من العطاءات والتوحيد حيث تحاول صناديق الاستثمار العقاري توسيع وإنشاء محافظ متنوعة مرنة.

شراء: ميتي (MTO)

من المتوقع أن يسرع الاستحواذ على مارلو محور ميتي نحو الأسواق العليا والهامش العليا ، يكتب ، فاليريا مارتينيز.

ميتي هي شركة تمر بمرحلة انتقالية ، لكن هذا التحول يؤتي ثماره حتى الآن. بعد مرور عام على خطتها التي استمرت ثلاث سنوات للتصوير من إدارة المرافق التقليدية إلى نموذج “تحويل المرافق” الذي يحركه التكنولوجيا ، تظهر FTSE 250 Outsousourcer تقدمًا كبيرًا.

ارتفعت الإيرادات العضوية بنسبة 9 في المائة العام الماضي ، مدفوعة بفوز عقود جديدة ، ومكاسب في المشروع ومكاسب التسعير. حصلت الشركة على سجل 7.5 مليار جنيه إسترليني في جوائز العقد ، وقفز إجمالي دفتر الطلبات إلى 15.4 مليار جنيه إسترليني. هذا على الرغم من خسارة صفقتين للقطاع العام ، مما أدى إلى انخفاض معدل التجديد إلى 59 في المائة.

انخفضت هوامش التشغيل قليلاً إلى 4.6 في المائة ، ويرجع ذلك جزئيًا إلى التضخم والاستثمارات الاستراتيجية والتمايل في ذراعها السلكية واللاسلكية ، على الرغم من أن هذا الانقسام قد عاد الآن إلى التعادل. لا تزال ميتي تتوقع أن تصل إلى هدف الهامش بنسبة 5 في المائة بحلول عام 2027 ، بمساعدة من توفير التكاليف والجهود المبذولة لتعويض تكاليف التأمين الوطنية المرتفعة.

كان التدفق النقدي نقطة مضيئة أخرى. جاء التدفق النقدي المجاني بمبلغ 143 مليون جنيه إسترليني ، قبل توجيه ما لا يقل عن 100 مليون جنيه إسترليني ، وتغلب على هدفه البالغ 150 مليون جنيه إسترليني. ارتفع صافي الديون من 81 مليون جنيه إسترليني في نهاية 2024 إلى 199 مليون جنيه إسترليني ، لكن الرافعة المالية لا تزال مريحة ضمن نطاقها المستهدف.

كانت ميتي نشطة على جبهة الاندماج والشراء ، وأعلنت اليوم أنها ستنقل لأخصائي الامتثال المتجول في هدف مارلو في صفقة بقيمة 336 مليون جنيه إسترليني. إن هذه الخطوة تشكل موقعها في مساحة الامتثال ، وخاصة في جودة الحريق والماء والهواء ، حيث يتم تعيين الإنفاق فقط على النمو.

انخفضت الأسهم على الأخبار التي تفيد بأن المجموعة تتوقف عن إعادة شراءها بقيمة 125 مليون جنيه إسترليني لتمويل عمليات الاستحواذ ، لكنها تظل ما يقرب من الخامسة خلال العام الماضي. مع تقدم التحول نحو العمل المرتفع في الهامش بشكل جيد وارتفاع الطلب ، لا يزال تقييم الأرباح 11.2 مرة جذابًا.

Hold: B&M (BME)

تكتب أسهم بائع التجزئة في تسع مرات من الأرباح المتوقعة مايكل فاهي.

أخبر أليكس روسو ، الرئيس التنفيذي لشركة B&M European Value للتجزئة ، المستثمرين ، أن فطنة الشراء الخاصة بها تعني أنه على الرغم من النمو الإجمالي في التضخم في السوق الأوسع خلال السنوات الخمس الماضية ، كان عملاؤه لا يزالون يدفعون نفس السعر لسلعهم.

نما خط B&M الأعلى بنحو 40 في المائة خلال تلك الفترة ، لكن الحجم المادي للبضائع التي يتعامل معها ارتفع بنفس المبلغ.

الصعوبة في هذا ، بالطبع ، هي أن تكاليفه تنمو. بدون مساهمات من متاجر جديدة ، انخفضت المبيعات المتشابهة في الأعمال التجارية الأساسية لـ B&M UK بنسبة 3.1 في المائة في 52 أسبوعًا إلى 29 مارس. انخفضت الأرباح وأرباح السهم الواحد بنسبة 13 في المائة ، ويرجع ذلك أساسًا إلى رسوم الفائدة العالية.

هذا يعكس حقيقة أنه على الرغم من أن B&M كانت عملًا تنكسيًا للغاية ، إلا أن ميزانيتها العمومية قد أضعفت. وقال المدير المالي مايك شميدت إن صافي الديون البالغة 1.2 مرة من الربح النقدي المعدل “مريح في النصف الأدنى” من نطاق التشغيل المستهدف للشركة من مرة إلى 1.5 مرة. ولكن عندما يتم تضمين التزامات الإيجار ، فإن هذا ينمو إلى 2.5 مرة ، ولديه الكثير من الأشياء الأخرى التي تريد إنفاق الأموال عليها ، بما في ذلك المزيد من المتاجر الجديدة وإعادة شراء المشاركة (بمجرد إعادة صياغة الأعمال إلى جيرسي).

انخفض سعر سهم B&M بنسبة 44 في المائة على مدار الـ 12 شهرًا الماضية ، إلى أرباح Factset تسع مرات. يعتقد المحللون أن هذا رخيص للغاية – السعر المستهدف الإجماعي أعلى بنسبة 40 في المائة من المستوى الحالي. ومع ذلك ، فقد كان زخم الأرباح المبلغ عنه مسطحًا لمدة أربع سنوات ، ولا يزال هذا عملاً يمر بمرحلة انتقالية. على هذا النحو ، نعتقد أن التصنيف الحالي يعكس إلى حد ما المخاطر.

بيع: بنسلفانيا (PNN)

تقوم شركة المياه بزيادة الإنفاق مع زيادة الضغط التنظيمي على القطاع أليكس هامر.

أرقام العنوان في نتائج بنسلفانيا للسنة حتى 31 مارس-زيادة بنسبة 15 في المائة لتصل إلى 1.05 مليار جنيه إسترليني وخسارة ما قبل الضريبة قدرها 73 مليون جنيه إسترليني-لا تستحوذ على الصورة الكاملة. تتحول الشركة ، التي تمتلك South West Water ، إلى فترة تنظيمية جديدة وقد تعرضت لتكاليف استثنائية قدرها 38 مليون جنيه إسترليني.

يتضمن هذا الرقم الأخير 21 مليون جنيه إسترليني فيما يتعلق بتفشي الطفيل في مياه الشرب التي تم توفيرها إلى Brixham في Devon. تتوقع Pennon Management العودة إلى الربحية هذا العام.

ولكن من المتوقع أن تستمر تكاليف التمويل في التسلق ، حتى مع انخفاض أسعار الفائدة. سترتفع تكاليف التمويل الصافية بحوالي 30 مليون جنيه إسترليني في السنة المالية الحالية ، من 171 مليون جنيه إسترليني في السنة المالية 2015.

بالنسبة للمستثمرين ، كان التأثير الأكبر حتى الآن على دفع الاستثمار هو الأرباح التي يتم الاحتفاظ بها على المستويات السابقة على الرغم من ارتفاع عدد الأسهم. لقد طرقت هذا إجمالي الدفع لكل سهم بنسبة 14 في المائة للسنة المالية 2015.

للعودة إلى الأساسيات ، ستبقى Pennon معرضة للخطر من حوادث مثل Brixham ويجب أن تتوافق بين الميزانية العمومية ومنظم أكثر تدخلًا.