النقص العقاري الذي يلوح في الأفق في المساحات المكتبية. نعم النقص

هناك المزيد من الألم في سوق العقارات المكتبية في جميع أنحاء الولايات المتحدة، مع الحاجة إلى إعادة تمويل الديون المستحقة وموجة من عقود الإيجار المنتهية، ولكن هناك أيضًا ما قد يبدو للوهلة الأولى أنه رسالة غير بديهية يتم إرسالها إلى شركات من الدرجة الأولى من قبل شركة الاستخبارات العقارية مجموعة كوستار: الاستعداد لنقص المساحات المكتبية.

لقد قرأت ذلك بشكل صحيح: وسط وصف سوق العقارات التجارية في وسط المدن الأمريكية بعبارات مروعة، ترى شركة CoStar نقصًا في الأفق، مع تحذير رئيسي واحد يجب على الشركات الكبرى أن تضعه في الاعتبار.

كلما اختفت المزيد من العقارات المكتبية – وهو تقدير قدمه مؤخرًا لشبكة CNBC من قبل الرئيس التنفيذي لمجموعة TCW Group، حاملة السندات الرئيسية، يتوقع أن ما يصل إلى ثلث العقارات المكتبية لم يتم القضاء عليها بعد – كلما زاد تنافس اللاعبين الرئيسيين في السوق على الطبقة العليا من المساحة التجارية من الفئة أ. أضف إلى ذلك حقيقة أن المزيد من الشركات تتجه إلى الواقع المكتبي الأقرب إلى توقعات ما قبل الوباء، وقد تكون المنافسة أكثر سخونة مما يوحي به الطرف الأضعف من السوق.

تعتمد دعوة CoStar بشأن النقص القادم في المساحات المكتبية على نظرة على البيانات الحالية حول نشاط التأجير والبناء مقارنة بتاريخ السوق الحديث. وبينما يقوم شاغلو المكاتب بفحص آثار أقدامهم بعناية أكبر، وفي الأشهر المقبلة، تستمر عقود الإيجار التي تم تنفيذها قبل الوباء في الاقتراب من انتهاء الصلاحية، أثبتت المباني المشيدة حديثًا التي تتراوح أعمارها بين 0 و 3 سنوات أنها الفائزة. وقد اجتذبت أكثر من 175 مليون قدم مربع من صافي الإشغال الجديد منذ بداية عام 2020، بمتوسط ​​12.7 مليون قدم مربع لكل ربع سنة. وبالمقارنة، بلغ المتوسط ​​الربع سنوي من 2011 إلى 2019 للعقارات المماثلة 11.7 مليون قدم مربع. وفي الفترة من 2008 إلى 2010، خلال فترة الركود الكبير، بلغ المتوسط ​​الربع سنوي 13.6 مليون قدم مربع.

وقال فيل موبلي، المدير الوطني لتحليلات المكاتب في مجموعة كوستار: “لا يزال الطلب على المساحات المكتبية الحديثة والمتميزة، كما كان الحال تاريخياً، حتى خلال الأوقات الاقتصادية الصعبة”.

ولن يكون العرض موجوداً على نحو متزايد لدعم الطلب. حاليًا، تشكل المباني التي تتراوح أعمارها بين 0-3 سنوات 2.4% من مخزون المكاتب في الولايات المتحدة. وبينما يتماشى ذلك مع المتوسط ​​من 2015 إلى 2019، يقول موبلي إن البناء قد تباطأ بشكل كبير. تم إنشاء أقل من 30 مليون قدم مربع في عام 2023، مما يجعل هذا العام هو الأدنى لبدء البناء منذ عام 2011. واليوم، هناك حوالي 200 مليون قدم مربع من المساحات المكتبية في المباني التي تتراوح أعمارها بين 0-3 سنوات، ولكن هذا الرقم سيكون أقل من 150 عامًا. مليون بحلول أوائل عام 2026 وأقل من 100 مليون بحلول منتصف عام 2027. وعند هذه النقطة، سيمثل حوالي 1٪ فقط من المخزون. حتى في أعقاب الركود الكبير في 2013-2014، لم تمثل المباني التي تتراوح أعمارها بين 0-3 سنوات أقل من 1.3% من المخزون.

وقال موبلي: “إن نوع المساحة التي طلبها المستأجرون تاريخياً أكثر من أي وقت مضى – حتى أثناء فترات الركود – سيكون قليل المعروض”.

هذا لا يعني أنه لن يكون هناك المزيد من العناوين الرئيسية حول المباني التذكارية التي يتم بيعها بقيم مخفضة. لكن هذه المعاملات تعني أيضًا أن الوقت الحالي هو الوقت الذي يحصل فيه المستأجرون على صفقات جيدة. ويرتفع عدد معاملات الإيجار الجديدة هذا العام على أساس ربع سنوي مقارنة بالفترة 2015-2019. الصفقات أصغر حجمًا بالقدم المربع – وهو ما يفسر سبب ارتفاع الوظائف الشاغرة في السوق بشكل عام – كما أن عقود الإيجار المنتهية هي جزء من سبب الارتفاع أيضًا. وقال موبلي إن الصفقات لا تزال “تتركز بشكل كبير” في المساحة المتميزة.

وفي الوقت نفسه، يقدم أصحاب المباني المميزة والمتميزة مواد تحلية، بدءًا من المساهمات الأكبر إلى عمليات البناء المخصصة وحتى عدد الأشهر المقدمة بدون إيجار. لكن ليس من الواضح كم من الوقت سيستمر ذلك. ومع بيع المزيد من المباني العليا بقيم منخفضة، يقوم المستثمرون بتخفيض قيمة الممتلكات العقارية، وتفسد السندات، ويمكن للمالكين الجدد أن يجعلوا مواردهم المالية تعمل بشروط جذابة للمستأجرين. لكن بالنسبة لأصحاب المباني الذين سيحتاجون إلى إعادة التمويل على المدى القريب، فإن هذه اللعبة قد انتهت. مثال على ذلك: تم رفض صفقة حديثة لمدينة لوس أنجلوس لاحتلال عدة طوابق في برج شركة الغاز الشهير، وهي الصفقة التي كانت ستشكل 11٪ من نشاط التأجير الفصلي الجديد في السوق، من قبل حاملي السندات.

أوضح المستثمر العقاري الملياردير جيف جرين رهانه على الأبراج الجديدة في ويست بالم بيتش، وسط التصحيح الذي يتوقعه لكثير من العقارات التجارية في العامين المقبلين، بالطريقة التالية خلال مقابلة أجرتها معه قناة CNBC مؤخرًا: “سيكون هناك فقط مكتب المباني التي لا يوجد بها مستأجرون على الإطلاق في الأسواق حيث سيحصل المبنى الجديد على المستأجرين… بعض المباني القديمة لن يكون بها أي مستأجرين على الإطلاق، وإذا لم يكن هناك مستأجر على الإطلاق لفترة طويلة من الوقت، فإن تلك الورقة (ال السندات) ستكون قيمتها قريبة من لا شيء.”

لم يتعاف سوق الإسكان في الولايات المتحدة قط من الانهيار المالي، كما تم قياسه بمستويات المخزون اليوم، وهو أحد العوامل المسؤولة عن رفع قيمة المساكن في جميع أنحاء البلاد. لكن موبلي يقول إن هناك توازيا أفضل لانهيار المساحات المكتبية: إفلاس متاجر التجزئة، التي تم بناؤها بشكل مبالغ فيه، ولم يتم بناؤها كثيرا منذ أن عطلت التجارة الإلكترونية هذا القطاع. في حين أن مراكز التسوق من الفئة ب لا تزال شاغرة، فإن متاجر التجزئة “التجريبية” الراقية ليست كذلك.

قال موبلي: “هذا هو الموازي للمنصب”.

تقدر CoStar أنه لا يزال هناك أكثر من نصف عقود الإيجار المنفذة قبل عام 2020 من المقرر أن تنتهي صلاحيتها. وقال: “بينما تواجه الشركات قرارات التجديد هذه، فإنها تركز الآن بشكل مكثف على الاستخدام”. وهذا يعني عالمًا قد يحتاج فيه المستأجرون إلى مساحة أقل، ولكن مع استمرارهم في الدفاع عن عودة عالم العمل إلى التعاون الشخصي قبل الوباء، فإن المنافسة على أفضل مساحة في السوق تتجه نحو الأعلى.

للشركات التي تواجه انتهاء عقد الإيجار والتي تؤمن بفكرة المكتب كأداة للمساعدة في زيادة فعالية القوى العاملة، ونتيجة لذلك، تريد أن تكون في مواقع متميزة – وليس المباني الشهيرة التي يبلغ عمرها 10-20 عامًا ولكن أحدث العقارات – قال موبلي إن بعض أفضل الفرص موجودة الآن.