كيف (ربما) تتوقف عن القلق بشأن أسعار الإيجارات في لندن

ابق على اطلاع بالتحديثات المجانية

ببساطة قم بالتسجيل في ممتلكات المملكة المتحدة myFT Digest – يتم تسليمه مباشرة إلى صندوق الوارد الخاص بك.

MainFT أمس:

تسارع نمو الإيجارات في المملكة المتحدة في أكتوبر، حيث سجلت لندن أكبر زيادة، وفقًا للبيانات الرسمية التي تشير إلى المزيد من المعاناة للمستأجرين بعد عامين من ارتفاع التكاليف.

هنا، عبر مكتب الإحصاءات الوطنية، هو الرسم البياني ذو الصلة:

يعد تضخم الإيجارات مهمًا بشكل خاص في الوقت الحالي، لأسباب ليس أقلها أن إصدارًا آخر لمكتب الإحصاءات الوطنية يوم الأربعاء – رقم تضخم أسعار المستهلكين الرئيسي في المملكة المتحدة – وجد أن ارتفاع الإيجارات يمثل بالضبط ربع الزيادة السنوية الإجمالية في مستويات الأسعار:

ولأسباب واضحة، فإن الرقم الرئيسي لمؤشر أسعار المستهلكين يشكل أهمية كبيرة بالنسبة لمسار الاقتصاد الكلي الإجمالي في المملكة المتحدة.

ولكن لأسباب سنتناولها قريبًا، نادرًا ما تتوافق أرقام الإيجارات الصادرة عن مكتب الإحصاءات الوطنية (التي تقدمها وكالة مكتب التقييم) بدقة مع تلك التي تنتجها المؤشرات الأخرى، مثل HomeLet، وZoopla (رابط PDF)، وRightmove، وSpareroom، وGoodlord.

في الوقت الحالي، تنتج جميع هذه الوكالات تقديرات لزيادات الإيجار في لندن والتي تختلف جذريًا عن تقديرات مكتب الإحصاءات الوطنية:

يتم شرح الديناميكية الأساسية التي تحدث هنا من خلال ما يسمى تشبيه حوض الاستحمام. إليك شرح مكتب الإحصاءات الوطني لهذا الأمر من إحدى المدونات قبل عامين:

هناك تشبيه مفيد، كما قدمه أحد الزملاء من شركة التأجير على مستوى البلاد منذ عدة سنوات مضت، وهو التفكير في استراتيجية الحد من الفقر باعتبارها حوض استحمام من الماء. وتمثل درجة حرارة الماء في الحوض مخزون الإيجارات (جميع الإيجارات)، بينما تمثل المياه الداخلة إلى الحوض من الصنابير تدفق الإيجارات (الإيجارات المعلنة). يكون تدفق المياه التي تدخل الحوض ساخنًا عندما ترتفع الإيجارات (أو باردًا عندما تنخفض)، لأن هذا يعكس أسعار الإيجارات المعلن عنها حديثًا والتي يحركها السوق. ومع ذلك، سيستغرق تدفق المياه بعض الوقت لتغيير درجة الحرارة الإجمالية للمياه في الحوض.

ونتيجة للطرق المختلفة المستخدمة، فمن الصحيح أن IPHRP (مؤشر أسعار إيجارات المساكن الخاصة) يظهر عادةً نموًا أقل في أسعار الإيجارات مقارنة بمقاييس القطاع الخاص. هذه ليست محاولة “لتنعيم” الأسعار، ولكنها تعكس حقيقة أن IPHRP يهدف إلى تغطية جميع الإيجارات – والتي لن تشهد معظمها تغيرًا في الأسعار من شهر لآخر.

إذًا: أرقام مكتب الإحصاءات الوطنية = المياه في الحمام (الإيجارات الحالية)، أرقام الوكالة = المياه القادمة من الصنبور (الإيجارات المعلن عنها). المنطقة الواقعة أسفل الصنبور مباشرة هي في الأساس مستأجرون بدأوا في دفع سعر معلن أعلى، في حين أن المسافة من علامة التبويب تعادل تقريبًا مدة الإيجار. يستغرق الأمر وقتًا حتى يتغذى الصنبور على الحمام بأكمله.

إنه تشبيه جيد. يمكن أن تصبح الديناميكيات السائلة والحرارية المعنية مربكة بعض الشيء إذا فكرت فيها كثيرًا …

– يمتلئ الحمام مع الصنبور الجاري
— الحمام الدافئ يفقد الحرارة
– حوض الاستحمام عادة لا يتغير حجمه استجابة للعرض / الطلب
— مياه الصنبور ليس لديها القدرة على التفاوض على درجة الحرارة التي ستكون عليها عند دخولها إلى الحوض
— التبخر ؟؟؟؟؟
– يجب أن يشمل هذا التشبيه أجزاء من الحمام ستفعل لسبب ما أبداً تغيير درجة الحرارة
– الرأس يؤلمني

… لذلك دعونا لا نطيل الحديث.

أحد التأثيرات التي يجب أن تكون موجودة في كل من القياس والواقع الإحصائي هو أنه (بافتراض أن البيانات مثالية، وهو ما لم يحدث أبدًا) خلال فترات تضخم الإيجارات، يجب ألا تكون درجة حرارة حوض الاستحمام أعلى من درجة حرارة الماء أبدًا قادمة من الصنبور. وكامتداد لذلك، وكما ذكر أعلاه، فإن تشبيه حوض الاستحمام عادةً ما يخلق تحيزًا نحو ارتفاع معدلات التضخم في التدابير المعلن عنها، وهو ما ليس هو الحال بشكل قاطع في الوقت الحالي.

لذا فإن القضية الرئيسية هي مسألة التأخير. كما كتب مكتب الإحصاءات الوطنية في مدونة سابقة، في عام 2020:

نظرًا للاختلاف في كيفية قياس مؤشرات الإيجار المختلفة، يميل IPHRP إلى التأخر عن القياسات الخاصة بحوالي 6 أشهر – لذلك باستخدام تشبيهنا، يستغرق الأمر حوالي 6 أشهر حتى تعكس درجة الحرارة الإجمالية للحوض حرارة الجو الساخن. تدفق المياه.

وفي الوقت الحالي، يبدو التأخر لمدة ستة أشهر مشجعاً إلى حد ما (من وجهة نظر بنك إنجلترا). إليك مقياس مكتب الإحصاءات الوطني مقابل الأرقام المتأخرة لمدة ستة أشهر من HomeLet:

وبقدر أقل من التفاؤل، قد يلاحظ المرء أن الفجوة بين القمم تبدو أطول كثيرا – أكثر من عام بكثير.

مكتب الإحصاءات الوطني يبدو متفائلا. قال لنا المتحدث الرسمي:

وكما جرت العادة في لندن، تكون الأمور دائمًا أكثر تطرفًا نظرًا لطبيعة السوق، ومع ذلك، كانت شركة Homelet تعرض لندن بحوالي 9٪ في أبريل. لذلك نتوقع أن يبدأ التباطؤ الذي شهدناه في الإجراءات الخاصة في تغذية PIPR قريبًا.

وعندما سألناهم عما إذا كانوا قلقين من زيادة التأخير، أضافوا:

(نحن) ليس لدينا مخاوف بشأن التأخر. لا يوجد انتقال مباشر من الإيجارات المعلن عنها (والتي هي فقط الأسعار المطلوبة التي تعكس ما يأمل الملاك/الوكلاء في الحصول عليه عند نقطة معينة)، والسهم، حيث يعتمد السهم على طول مدة الإيجار التي يمكن أن تختلف بشكل كبير.

يميل متوسط ​​مدة الإيجار إلى أن يكون حوالي 9 – 11 شهرًا بسبب مزيج من 6 ملايين و12 مليون إيجار لفترة محددة لا تتغير خلالها الإيجارات. لذلك نتوقع أن يستغرق الأمر حوالي 12 شهرًا قبل أن يُتوقع أن يلتقط مقياس المخزون الخاص بنا تأثير تغيرات أسعار الإيجارات الجديدة منذ 6 إلى 12 شهرًا على متوسط ​​المخزون المستأجر.

حتى عندما تنتهي فترة الإيجار المحددة، قد يكون هناك تجديد، ويميل هؤلاء إلى رؤية زيادة في الأسعار أقل من زيادة سعر الإيجار الجديد، مما قد يقلل من تأثير تغيرات أسعار الإيجار الجديدة على قياس السهم (PIPR)، وبالتالي من شأنه أن يخفف ويطيل الوقت الذي يستغرقه PIPR للاستجابة للتغييرات في الإيجارات الجديدة.

شهدت الإيجارات نمواً قياسياً في السنوات الأخيرة مما قد يؤدي إلى تغيير في سلوك المستأجر. على سبيل المثال، يواجه المستأجر انتهاء عقده ولكن الإيجارات الجديدة أعلى بكثير من سعر الإيجار الحالي، وقد يكون من المرجح أن يقوم المستأجر بتجديد عقده عما كان عليه قبل عامين، لتقليل زيادة الأسعار التي يواجهها. قد يؤدي تغيير سلوكيات المستأجر إلى تغيير في العلاقة بين التدفق والمخزون، وبالتالي زيادة الوقت المستغرق و/أو إضعاف تأثير التغييرات في الإيجارات الجديدة للتأثير على PIPR. ومن الصعب قياس ذلك بشكل مباشر.

وبطبيعة الحال، هناك تأخيرات بديلة متاحة. Zoopla، وهو مزود آخر لمؤشر الإيجار، يفضل متوسطًا متجددًا (ضخمًا) لمدة 33 شهرًا، قائلاً:

يختلف متوسط ​​مدة عقد الإيجار اعتمادًا على مصادر البيانات المختلفة ويتراوح بين 30 إلى 40 شهرًا.

إن أخذ متوسط ​​النمو الشهري في مؤشر الإيجارات الجديد الخاص بنا على مدار 33 شهرًا – ومن ثم التعبير عن ذلك على أساس سنوي – يوفر معدل نمو سنوي مشابه جدًا لمؤشر ONS.

وإليك كيف يبدو ذلك:

قد يبدو هذا بمثابة فرصة لاختيار مغامرتك الخاصة في مجال البيانات، حسنًا، نعم. يبدو بالتأكيد أن التباطؤ قادم، ولكن لا يزال من الممكن أن تكون هناك رحلة مليئة بالمطبات أولاً.

مزيد من القراءة:
— 904 (كسكد)